浅谈房地产评估
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摘要：资产评估作为为资产价值的确定提供合理参考依据的科学有效方法，随着我国社会主义经济的不断发展，而逐渐兴起。房地产评估作为资产评估的一类，是资产评估的重要组成部分。顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。本文就房地产评估的兴起、发展及其评估方法进行简要的论述，并就其目前可能存在的问题进行分析且提出了自己的观点和建议。
关键词：房地产＆#160; 资产评估＆#160; 方法＆#160; 问题＆#160; 对策
在许多文献中，将房地产定义为房产与地产的合称或总称。这种说法是不够准确的，确切的讲，房地产是指房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。改革开放以来，我国房地产从土地有偿使用制度的建立到住房货币化、商品化、市场化进程的推进，逐步实现了从计划向市场的转变，在促进经济发展与改善人民生活方面起到了重要的作用，居民居住水平逐年提高。同时，房地产市场的进一步繁荣，迫切需要房地产评估来为市场交易双方及国家宏观调控提供客观的价值基础，从而维护市场公开、公平的秩序，保障权益双方的合法利益实现国民经济的协调发展。
一、我国房地产估价的兴起与发展
我国房地产估价理论研究始于20世纪30年代。而我国不动产估价制度建立的序幕是在1987年9月,深圳市出让了中国第一块使用权期限为50年的国有土地的时候。特别是建设部1988年170号文件中明确提出:“房地产价格评估工作越来越重要”、“各地要尽快建立房地产价格评估专业队伍”以来，不动产估价工作得到迅速发展。随后发布＆#160;《关于认定房地产估价师有关问题的通知》及《土地估价师资格考试暂行办法》两份文件，标志着中国不动产估价师执业资格认证制度的正式建立。而中国房地产估价师学会的成立，使中国不动产估价师工作走上了规范化、标准化、制度化的发展路径。在1995年在全国实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》这就在法律上确定了不动产估价师在我国经济建设和不动产业发展过程的重要地位。在后来关于《房地产估价师执业资格考试实施规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》,这标志着我国不动产估价制度在进一步完善的进程中迈出了一大步,房地产执业资格由认定改为全国统一考试。
二、房地产评估的方法介绍
同年出版的房地产估价师执业资格考试辅导教材之《房地产估价理论与方法》中，推介了市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法、长期趋势法等六种估价方法，仍为传统房地产估价方法。＆#160;我国香港的房地产估价方法承袭自英国，主要采用五种方法：比较法、投资法（即收益法）、承建商法（即成本法）、利润法和剩余法。台湾主要使用三种方法：比较法、收益还原法和成本法。在土地估价方面，台湾制定的路线价法则也相当完善。
综上所述，由于各个国家或地区情况不同，房地产估价方法的发展与应用也不同。国际上房地产估价方法可以分为两大类，一是以英国为代表的英联邦国家，采用五种基本方法：市场比较法、收益法、成本法、利润法、剩余法。二是以美国为代表的北美、日本等国家，采用三种基本方法：市场比较法、收益法、成本法。这些国家在进行房地产估价时，注重技术、计量，注重数学模型，即从投入产出来计算房地产的价值。我国房地产估价方法受英国体系的影响较大，一般注重经验与艺术，尽管不断有学者探讨引入各种数学模型，如模糊数学、层次分析法（AHP＆#160;法）、回归分析、灰色预测，但尚未引起房地产评估界的足够重视，也未作全面系统的深入分析。但是总的来说，市场比较法、收益法与成本法仍是各国通用的方法。每种估价方法都有一定的适用条件，运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。
三、房地产评估存在问题
（一）不公平竞争和恶性竞争同时存在。现有的房地产评估机构分为两类：原各级房管部门成立的评估机构，脱钩改制后成为股份制公司。然而，虽然虽然与管理部门脱离了联系，但管理部门为了自身利益往往会把业务交给这些公司来完成；没有政府背景，按市场化运作的评估公司。它们中有些依附于前者公司，赚取部分利润，有些则与前者公司在本就“凄凉”的市场上展开竞争。为了多争取业务，迎合顾客的不合理要求，各评估机构和人员多置评估规程和规范于不顾，或过度降低收费标准，或给客户主管回扣。这样的过程既损害了国家和集体的合法利益，导致国有资产、资源的严重流失，使得资产评估行业产生时保护国有资产的目的得不到实现，同时扰乱了市场秩序，违背了房地产评估行业公正、公平、公开的原则。
（二）房地产评估人员整体素质偏低。从整个评估行业来看，专业评估人员数量较少。有评估执业资格的房地产估价师和土地估价师等专业人员总数不超过6万人，而实际在各类房地产评估机构中工作的大概只有 4万人。大约1/3的兼职人员挂靠，并且极个别单位在注册后把注册资金抽走。另一方面，各地对房地产估价师执业资格考试前的资格审查松紧不一，考生作弊现象严重；而且房地产估价师考试为一次性考试制度，并且通过后的注册也只有一个级别，不能总体体现估价师的水平高低和资历深浅，不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。
（三）评估机构所出具评估报告的可信度降低。当前评估机构的评估人员主要包括两类：一类是专业注册估价师和估价人员；二类是非专职的注册估价师。自从房地产评估机构成为合伙制企业后，正式注册的房地产估价师大多成了评估机构的领导者或合伙人，他们将主要精力放在抓业务上，对自己的评估能力要求降低，商人性质严重，真正做评估工作的是那些根本没有评估师资格，估价经历也很少的人。这些人员多数对于房地产评估操作一知半解，对于各项指标、数据只简单地、机械地计算套用公式，在评估报告模板上进行修改，由此出具的房地产评估报告的可信度大打折扣。
（四）国外对我国房地产评估机构的冲击较大。中国加入WTO后，加大对外开放程度，使得中国经济发展与国际接轨，有大量国外的评估机构进驻国内市场。由于国外资产评估行业起步早，有一百多年的历史，而且对评估行业非常重视，业务渗透至各行各业，发展非常迅速。无论是思想体系还是方法理论，都较国内的先进，并且国外机构还具有良好的品牌形象和先进的理念，有世界知名的评估机构，他们的加入必将抢占我们的市场，对国内机构发展造成很大的冲击。
四、对策及建议
（一）加强行业管理。在市场经济条件下房地产评估应由行业学会（协会）管理，建议分两步走，第一步从上至下成立估价师学会，建设主管部门或房管部门分层次负责估价师和评估机构的资格管理，其他工作，如估价师执业资格考试、继续教育、制定技术标准和职业道德规范等工作由政府委托介于政府与中介机构之间的民间机构——估价师学会负责管理。第二步待条件成熟后所有评估的管理工作由估价师学会承担，随着国家机构改革步伐加快上述职能的转换也应加快速度，在转换后过程中要理顺前述五个部门的关系，一方面逐步淡化行政管理职能，一方面将房地产估价师、土地估价师、资产评估师、注册会计师、审计师等与从事房地产评估相关的执业资格并轨，在此基础上成立不受部门限制的全国及各地房地产估价师学会，考虑到相关专业的相容性，也可称其为不动产估价师学会，其成员包含获得各种相关职称和执业资格的估价人员。
（二）增强对违反职业道德和行业规则行为的处罚力度。
1.完善市场运行和监管规则。要尊重房地产估价师的劳动成果，维护房地产评估活动的独立性。任何组织和个人，特别是政府主管部门不得以任何形式干预房地产估价机构和估价师的工作，以确保估价结果的科学性、合理性。
2.加大对房地产评估违法违规行为的查处力度。各地要结合贯彻国务院18号文件，加大整顿和规范房地产市场秩序的力度，查处估价活动中违法违规典型案例。特别对那些在拆迁评估、抵押评估中，迎合委托方的要求，出具不实估价报告，或企图从银行套取超出其抵押物价值的贷款等行为，要依法严肃查处，并作为不良记录载入其信用档案。因不实房地产估价报告给当事人造成损失的，房地产估价机构及估价师要依法承担相应的民事责任；触犯《刑法》的，由司法机关追究其刑事责任。
（三）健全和完善房地产评估相关的法律法规。借鉴国际上资产评估行业发展完善的国家，中国应该建立房地产评估法律体系。国外房地产评估机构慢慢在中国安家落户，其法律制度对中国制定房地产评估法有很大的指导作用。但是，基于中国的国情，中国不能一味地拿来主义，而是要在该法律制定之前，针对中国评估业理论和实际中普遍存在的问题，如房地产评估机构和人员准入制度、房地产评估机构不正当竞争等，制定评估细则，从而使中国房地产评估行业真正实现法制化，做到有法可依。同时，在《房地产评估法》的指导下，各个地区应根据当地的房地产评估行业的具体情况提出一些更加具体、更加实际的规章制度。比如，由于各个地区发展不尽相同，城市化进程不同，导致拆迁补偿的标准大大不同，此时，各个地区急切需要建立适合本土拆迁补偿的房地产评估的规章制度，大大减少拆迁补偿中引发的法律纠纷和社会矛盾。
（四）培养多种资质的复合人才。要积极培养高层次的房地产估价人才，多渠道开展国际交流与合作，提升我国房地产估价师在国际上的影响力和竞争力。重视人才，评估机构的人才很重要。多种资质的复合型人才，思想水平高、实践服务能力强的人才正是行业缺乏的。因此应注重人才的培养，提高机构内的人员素质。
（五）注重组织继续教育。估价行业的继续教育在我国业界还存在着空白，应该将继续教育深入、科学、广泛的在我国进行推广。精心组织形式多样的继续教育，把估价行业培育成学习型行业。既要重视业务素质教育，更要重视职业道德教育。＆#160;
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