土地评估相关名词解释
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土地价格:是土地经济作用的反映，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。我国的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形式。
熟地价格：是指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
生地价格：是指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
毛地价格：是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
估价期日：指估价结果对应的日期。
基准地价：是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
标定地价：是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。
容积率：是指一宗地的建筑面积与用地面积的比率。
投资强度：是指单位土地面积的投资额度。
收益还原法：是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。
市场比较法：是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。
成本逼近法：是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。
剩余法：又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
土地还原率：是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。
农用地分等定级：在特定的用途下，对农用地质量特别是耕地质量进行评定和等级划分。
农用地基准地价：是指县（市）政府根据需要，针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。
农用地价格：是指在正常条件下，相对估价期日，依据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等，农用地所能够实现的价格。
征地区片综合地价：是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系以及当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素划分区片并测算的征地综合补偿标准。区片综合地价实质为征地补偿标准，不包含地上物和青苗补偿费。
城镇基准地价、农用地价格、征地区片综合地价三者之间的关系：农用地价格通过加乘社会负担费等系数，可以转化为区片地价。区片地价作为征地的基础地价，加上开发成本、相关税费，级差地价等因素可以测算城镇基准地价。
国土资源：是国家主权管辖范围内全部自然资源的总称。它主要包括土地资源、矿产资源、海洋资源、水资源、气候资源、生物资源、自然景观资源等。
矿产资源：是指能用于生产和生活的，由地质作用形成的，蕴藏在地壳中的，呈固态、液态或气态的各种矿物。包括煤、石油、天然气、地热等能源矿产，铁矿、铜矿、锌矿、金矿等金属矿产，硫铁矿、石膏、石灰岩等非金属矿产，地下水、矿泉水等水气矿产。用作普通建材的砂、石、砖瓦粘土也是矿产资源。
耕地：是指种植农作物的土地，包括熟地、新开发整理复垦地、休闲地、歇地、草田轮作地；以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂。耕地还包括南方宽小于1米，北方宽小于2米的沟、渠、路和田埂。
耕地保护：是指运用法律、行政、经济、技术等手段和措施，对耕地的数量和质量进行的保护。
基本农田:是指根据一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求以及对建设用地的预测，根据土地利用总体规划而确定的长期不得占用的耕地。应该说，基本农田是为了满足一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求而必须确保的耕地最低需求量。
基本农田保护区：是指为对基本农田实行特殊保护，依据土地利用总体规划和依照法定程序确定保护区域。
土地用途管制：是指国家为了保护土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划规定土地用途，明确土地使用条件，土地所有者和使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地。
土地整理：是指在一定区域内依据土地利用总体规划与有关专项规划，对田、水、路、渠、林、村等实行综合整治，调整土地关系，改善土地利用结构和生产条件，增加可利用土地面积和有效耕地面积，提高土地利用率和产出率的活动。
农用地整理：是指耕地整理、园地整理、林地整理、牧草地整理、养殖水面整理等。
建设用地整理：是指村镇用地整理、城镇用地整理、独立工矿用地整理、交通和水利设施用地整理等。
土地复垦：是指生产建设过程中，对因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可利用的状态的活动。
土地复垦费:是指有关企业和个人为履行土地复垦义务，在自行没有条件复垦或者复垦没有达到规定要求时，向当地政府或土地行政主管部门缴纳的进行土地复垦的费用。
耕地开垦费:是指为开垦耕地向非农业建设单位或者个人收取的包括保护性工作、农业生产配套设施、工程和生物技术、劳动力、生产资料等的投资费用。对占用基本农田收取的耕地开垦费要高于占用一般耕地的耕地开垦费。
土地开发；是指对未利用土地包括荒山、荒坡、荒滩等，通过工程措施、生物措施和技术措施，使其改造成为可利用土地的行为。
土地利用总体规划：是指在一定区域内，根据社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的统筹安排和部署，是国家实行土地用途管制的基础。
土地利用年度计划：是指国家对计划年度内新增建设用地量（包括建设占用农用地和未利用地）、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。
建设用地：是指建造建筑物、构筑物的土地。按利用方式可分为：商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地以及特殊用地等。
国有土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。其出让可以采取招标、拍卖、挂牌或者双方协议的方式进行。
招标出让国有土地使用权：是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
拍卖出让国有土地使用权：是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
挂牌出让国有土地使用权：是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。
国有土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨土地使用权未经批准不得转让、出租、抵押。
国有土地租赁：是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与市、县人民政府国土资源行政部门签订一定期限的土地使用权租赁合同，并支付租金的行为。
集体土地征收：是指国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将农民集体土地所有的土地转变为国有土地，并依法给予被征收土地的农民集体和个人合理和妥善安置的行为。
农用地:是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
未利用地:是指农用地和建设用地以外的土地。
农用地转用：又称农用地转为建设用地，是指将土地利用现状调查确定的农用地按照土地利用总体规划、土地利用年度计划以及国家规定的批准权限报批后转变为建设用地的行为。
闲置土地：是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。
临时用地:是指工程建设施工和地质勘查需要临时使用、在施工或者勘查完毕后不再需要使用的国有或者农民集体所有的土地，不包括因临时使用建筑或其他设施而使用的土地。
征地补偿：是指国家为了公共利益的需要，依法对农民集体所有土地实行征收或征用，并按照被征地的原用途给予补偿。
土地补偿费：是指因国家征收土地对土地所有者和土地使用者因对土地上的投入和收益造成损失的补偿。
安置补偿费：是指用于被征地农民的生产、生活安置的费用，其目的是帮助失去土地的农民解决就业问题及其他生活方面的困难。
地上附作物补偿费：是指在征收土地时对地上附作物的补偿费用。它包括地上地下的各种建筑物、构筑物，如房屋、水井、道路、地上地下管线、水渠等的拆迁和恢复费用以及被征收土地上林木的补偿或者砍伐费等。
青苗补偿费：是指因征收土地，致使已处于生长期的农作物不能收获而使农民造成损失，所给予土地承包经营或土地使用者的一次性经济补偿。
货币安置：是指一次性支付足额的安置补助费，让有一技之长或者有生活技能的农民自谋职业。政府同时加以引导，将货币安置的一部分支付被征收土地农民的社会统筹保险，或者征得本人同意，购买养老、医疗等各种商业保险，其余部分发给个人用于自谋职业。
保障安置：是指用征地补偿费用为征地农民支付社会统筹保险或者商业保险费用，对需要安置的农业人口依据不同性别和年龄实行分类安置，或将被征地农民的基本生活纳入城镇居民的社会保障体系之中。
农业生产安置：是指征收城市规划区外的农民集体土地，由农村集体经济组织通过利用农村集体机动地、承包农户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等对被征地农民进安置，使被征地农民有必要的耕作土地，继续从事农业生产。
重新择业安置：是指向被征地农民提供免费的劳动技能培训，并积极创造条件安排相应的工作岗位。在同等条件下，用地单位应优先吸收被征地农民就业。
入股分红安置：是指对有长期稳定收益的项目用地，在被征地农户自愿的前提下，由被征地农村经济组织与用地单位协商，以征地补偿安置费用入股，或以经批准的建设用地土地使用权作价入股。农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益。
异地移民安置：是指本地区确实无法为因征地而导致无地的农民提供基本生产生活条件的，在充分征求被征地农村集体经济组织和农户意见的前提下，可由政府统一组织，实行异地移民安置。
农村宅基地：是指在村庄范围内农村村民住房、辅助用房、院落以及村民日常生活、风俗习惯活动等所涉及的用地。
土地所有权：是指土地所有者对土地实行占有、使用、收益和依照国家法律作出处分并排除他人干涉的权利。
国有土地所有权：是指国家依法对其所拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
农民集体土地所有权：是指农民集体经济组织依法对其所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
土地他项权利：是指土地所有权和土地使用权以外与土地有密切关系的权利。是他人在土地上享有的权利，主要包括地役权、地上权、地下权、土地租赁权、土地借用权、耕作权、土地抵押权等。
土地承包经营权：是指具备承包条件单位和个人通过承包合同方式对集体所有的或国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他方式用于农业的土地所获得的占有、使用和收益的权利。
土地登记：是指国家依照法定程序将土地的权属关系、土地坐落、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，加强政府对土地的有效管理，保护权利人合法权益的一项重要法律制度。
土地权属争议：是指土地所有权或者使用权归属争议，它是特定范围内有关土地权利归属的民事纠纷。
探矿权：是指在依法取得的勘查许可证规定的范围内，勘查矿产资源的权利。
探矿权、采矿权价款：是指中央和地方人民政府探矿权、采矿权审批登记管理机关通过“招标、拍卖、挂牌”等市场方式或以协议方式出让国家出资勘查形成的勘矿权、采矿权时所收取的投资报酬；是指由国土资源部门行政主管部门认定的评估机构进行评估,以国土资源行政主管部门备案或确认的评估结果为依据,由探矿权、采矿权申请人向登记管理机关缴纳的价款。
地质灾害：是指自然因素或者人为活动引发的危害人民生命和财产安全的山体滑坡、崩塌、泥石流、地面塌陷、地裂缝、地面沉降等与地质作用有关的灾害。
滑坡：是指在山坡岩体或土体顺斜坡向下滑动的现象。一般由降雨、河流冲刷、地震、融雪等自然因素引起。又称“地滑”、“走山”、“垮山”和“山剥皮”等。
崩塌：是指斜坡上的岩土体在重力作用下突然脱离母体崩落、滚动、堆积在坡脚（斜谷）的地质现象。
泥石流：是指山区沟谷中，由暴雨、冰雪融水或库塘溃坝等水源激发，形成的一种夹带大量泥沙、石块等固体物质的特殊洪流。
地面沉降：又称地面下沉或地陷，它是在人类工程经济活动影响下，由于地下松散地层固结压缩，导致地壳表面标高降低的一种局部的下降运动（或工程现象）。
地面塌陷：是指地表岩、土体在自然或人为因素作用下，向下陷落，并在地面形成塌陷坑(洞)的一种地质现象.
地质环境：是指与地质作用相关的自然环境,包括影响人类生存和发展的各种岩体、土地、地下水、矿藏等地质体及其活动的总和。
地质遗迹：是在地球演化的漫长地质历史时期，由于内外力的地质作用，形成、发展并遗留下来的珍贵的、不可再生的地质自然遗产，具有科学研究意义的地质灾害遗迹等。
地热资源：是指在我国当前技术积极条件下，地壳内可供开发利用的地热能、地热流体及其有用组分。
国土资源违法行为：是指单位和个人违反国土资源管理法律法规，应当追究法律责任的行为。
国土资源信访：是指公民、法人或者其他组织采用书信、电子邮件、传真、电话、走访等形式，向国土资源部门反映情况，提出建议、意见或者投诉请求，依法由国土资源管理部门处理的活动。
国土资源听证：是指国土资源管理部门在制定和实施行政决定之前，公开举行由公众或利害关系人参加的听证会，广泛听取各方面意见的活动。
基本国策:基本国策是指国家的基本政策。
土地:土地是地球表面上由土壤、岩石、气候、水文、地貌、植被等组成的自然综合体，它包括人类过去和现在的活动结果。
土地资源:指已经被人类所利用和可预见的未来能被人类利用的土地。土地资源既包括自然范畴，即土地的自然属性，也包括经济范畴，即土地的社会属性，是人类的生产资料和劳动对象。
土地管理:土地管理是国家为维护土地制度，调整土地关系，合理组织土地利用所采取的行政、经济、法律和技术的综合措施。一般而言，国家把土地管理权授予政府及其土地行政主管部门。因此，土地管理也是政府及其土地行政主管部门依据法律和运用法定职权，对社会组织、单位和个人占有、使用、利用土地的过程或者行为所进行的组织和管理活动。
土地登记制度:指国家有关部门按照法律、法规规定的程序和要求进行土地登记，以保护土地权利人的合法权益，促进土地利用的一项制度
初始登记:指土地登记机关对土地所有权、使用权和他项权利进行的统一登记。初始登记的主要作用在于确定土地权属，完备地籍资料。
变更登记:指土地登记机关对经过初始登记的土地所有权、使用权和他项权利发生变动而进行的登记，包括土地权利设定登记，土地权利变更登记，土地权利人名称、土地用途、地址变更登记，注销土地登记等
土地所有制:指在一定社会生产方式下，由国家确认的土地所有权归属的制度。土地所有制是生产资料所有制的重要组成部分，是土地制度的核心和基础。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
集体土地所有权土地的劳动群众集体所有制:是指土地的农民集体所有制，表现在土地所有权上就是农民集体的土地所有权。
土地使用权:指单位或个人经国家依法确认的使用土地的权利。
国有土地使用权:指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。
农民集体土地使用权:指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。
集体土地建设用地使用权:一般是指农民集体和个人进行非农业建设依法使用集体所有土地的权利。
共有土地使用权:指两个以上（含两个）的公民、法人或者其他组织共同享有一个土地使用权。
土地权属:是指土地的所有权、使用权和他项权利的归属。具体讲，就是指土地所有权、使用权和他项权利。
土地证:是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据。根据国家关规定，目前我国颁发的土地证书主要有三种：①集体土地所有权证。县级人民政府对农民集体所有的土地进行登记造册，核发集体土地所有权证，确认所有权。②集体土地建设用地使用权证。县级人民政府对集体所有的依法用于非农业建设的土地进行登记造册，核发集体土地建设用地使用权证，确认建设用地使用权。③国有土地使用权证。县级以上人民政府对单位和个人依法使用的国有土地进行登记造册，核发国有土地使用权证，确认国有土地使用权。
土地面积:亦称宗地面积，是指一宗地权属界址线范围内的土地面积。
土地用途:一般是指土地权利人依照规定对其权利范围内的土地的利用方式或功能。
国民经济和社会发展规划:是全国或者某一地区经济、社会发展的总体纲要，是具有战略意义的指导性文件。国民经济和社会发展规划统筹安排和指导全国或某一地区的社会、经济、文化建设工作。
国土整治:是指在全国范围内对土地进行的综合整治，包括土地整理、土地复垦、土地开发等各项活动，其目的在于提高土地质量，增加有效耕地面积，实现全国范围土地的平衡和综合开发利用。
土地供给能力:是指根据土地的自然条件和社会环境状况，在一定的期限内，某一区域的土地所能提供的有效开发和使用的限度。
国土规划:是从土地、水、矿产、气候、海洋、旅游、劳动力等资源的合理开发利用角度，确定经济布局，协调经济发展与人口、资源、环境之间的关系，明确资源综合开发的方向、目标、重点和步骤，提出国土开发、利用、整治的战略重大措施和基本构想。
城市:是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
城市总体规划:是指城市人民政府依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾、综合部署，为确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局等所作的一定期限内的综合部署和具体安排。
村庄和集镇规划:是指由乡镇人民政府根据国民经济和社会发展计划，结合当地经济发展的现状和要求，以及自然环境资源、条件和历史情况等，对镇行政区域的村庄、集镇分布点、村庄和集镇的位置、性质、规模和发展方向，以及本地生产和生活服务设施的配置等作出一定期限内的综合布置和具体安排。
江河、湖泊综合治理和开发利用规划:是指对江河、湖泊进行综合治理，对水资源进行综合开发利用所作的总体安排和部署。
土地利用计划:是根据土地利用总体规划和经济、社会发展的需要，对各类用地数量的具体安排。农业用地区:是指为发展农业生产需要划定的土地区域。农业用地区根据需要可进一步分为基本农田和一般农田。
土地利用区:是指各级土地利用总体规划中，依据土地的适宜性和利用现状，依据当地社会经济可持续发展的要求和上级土地利用总体规划下达的规划指标和布局要求划分出的土地主要规划用途相对一致的区域。
城镇建设用地区:是指城镇建设需要划定的土地区域。
村镇建设用地区:是指村镇建设需要划定的土地区域。
占用耕地补偿制度:是指经国家有关部门的批准占用耕地进行非农业建设的单位，应当按照"占多少，垦多少"的原则，负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地，或者按照有关规定缴纳耕地开垦费，由有关部门组织开垦新的耕地的制度。
荒山:是指未开垦的土地。
荒滩:是指未开垦的滩地。
荒地:是指未开垦的土地。
土地闲置费:是指向依法取得土地使用权但未按照规定动工建设满一年，不满二年的建设单位和个人征收的闲置土地的费用。
农业税:是对从事农业生产、有农业收入的单位或个人，根据其农业收入所征收的税。习称公粮。农业税按常年产量计征。
矿产资源:是地壳中有开采价值、能作生产、生活资料来源的物质，包括金属矿产和非金属矿产等。
渔业:是指捕捞和养殖鱼类和其他水生动物及海藻类等水生植物以取得水产品的社会生产部门。一般分为海洋渔业、淡水渔业。渔业可为人民生活和国家建设提供食品和工业原料。
林业:是指培育和保护森林以取得木材和其他林产品、利用林木的自然特性以发挥防护作用的生产部门。包括造林、育林、护林、森林采伐和更新、木材和其他林产品的采集和加工等。
种植业:是农业的主要组成部分这一。利用植物的生活机能，通过人工培育以取得粮食、副食品、饲料和工业原料的社会生产部门。包括各种农作物、林木、果树、药用和观赏等植物的栽培。
畜牧业:是农业的主要组成部分之一。利用动物的生活机能，通过饲养、繁殖以取畜产品工役用牲畜的社会生产部门。包括牛、马、猪、羊、鸡、鸭等家畜的饲养业和鹿、麝、狐、貂等经济兽类的驯养业。畜牧业可为人民生活提供肉类、蛋品、乳品等副食品，为轻工业提供皮、毛、羽、骨等原料，并以役畜和有机肥料支援种植业。
建筑物:一般是指人们进行生产、生活或其他活动的房屋或场所，如工业建筑、民用建筑、农业建筑和园林建筑等。
构筑物:一般是指人们不直接在其内进行生产和生活活动的建筑，如水塔、烟囱、栈桥、堤坝、挡土墙、蓄水池和囤仓等。征用土地:是国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将农民集体所有的土地转变为国有土地，并依法给予被征用土地的单位和个人一定补偿的行为。
国有土地有偿使用:是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位和个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。
土地使用权出让:是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
协议出让土地使用权:是指出让方与受让方（土地使用者）通过协商的方式有偿出让土地使用权。
招标出让土地使用权:是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人（受让人），以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方评标决标，择优而取。
拍卖出让土地使用权:是指在指定的时间、地点、利用公开场合由政府的代表者-土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。
土地使用权转让:是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
土地使用权出租:是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同土地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
土地使用权抵押:是指抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的土地使用权拍卖所得的价款优先受偿。
国有土地租赁:是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者以县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。
土地资产处置:是指在国有企业改革中，对企业原使用的划拨土地使用权按照一定的方式和原则进行处置。
国有土地使用权作价入股:是指将一定时期的国有土地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。
土地使用权作价出资:是国有企业改革中特有的一种土地处置方式，是指国家以一定年期的国有土地使用权作为出资投入到改革后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有。企业可依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押土地使用权。土地使用权作价出资形成的国家股股权由国有资产投资主体委托有资格的国有股权持股单位统一持有。
土地使用权授权经营:是指国家将一定年期的土地使用权作价后，授权给特定企业进行经营管理，该企业可以向其直属企业、控股或参股企业以作价出资（入股）或租赁方式配置土地，这种方式有利于盘活企业土地资产，优化配置土地资源，但被授权企业必须接受授权部门的监督。
国有土地使用权划拨:是指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用者依法缴纳了土地补偿费、安置补偿费及其他费用后，国家将土地交付给土地使用者使用，或者国家将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
安置补助费:是指为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活，国家所给予的补助费用。
地上物补偿费:是指因征地导致被征用土地上各种地上地下建筑物、构筑物的拆迁和恢复，林木的迁移或砍伐等，国家应给予所有者补偿的费用。
农村村民:是指居住在农村的村民，包括农村集体经济组织的成员；经主管部门批准由外地迁入的农业户口农民；离休、退休、退职的干部、职工、复员军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居的居民；农村集体经济组织招聘的技术人员在当地落户且户口已迁入当地农村的人员。
宅基地:是指农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。
乡镇企业:是指农村集体经济组织或者农民投资为主，在乡镇（包括所辖村）举办的承担支援农业义务的各类企业。乡（镇）村公共设施、公益事业:包括乡村级道路、乡村级行政办公，农技推广、供水排水、电力、电讯、公安、邮电、防洪等设施；公益事业包括学校、幼儿园、托儿所、医院、卫生所、防疫站、敬老院等设施。
乡镇企业用地:一般是指农村集体经济组织兴办企业或者与其他组织、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业所使用的土地。
土地使用权出让金:是政府将土地使用权出让给土地使用者，并向受让人收取的政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物品及权利折合成货币的补偿。
土地出让底价:是政府根据政常市场状况下的地价水平并考虑到一些特殊政策因素的影响，确定某宗地出让时的最低控制价格。
土地交易价:是土地使用权转移双方，按照一定的法律程序，在土地市场中实际达成的交易价格。市场交易地价一般是具体宗地一定使用年限的现实交易价格，是交易双方收支地价款的标准。
土地使用权价格评估:是在一定的市场条件下，根据土地的权利状况和经济、自然属性，按土地在经济活动中的一般收益能力，综合评定出在某一时点某宗土地或某一等级土地在某一权利状态下的价格。
土地评估机构:是指依法取得评估资格，接受客户委托从事土地价格评估业务的中介服务组织。
土地监督检查:是指县级以上人民政府土地行政主管部门按照法定程序和方式，依法对本行政区域内土地管理法律、法规的执行情况进行监督检查，并对违法者实施法律制裁的活动。
土地监督检查证件:是由国务院土地行政主管部门统一制定的，表明土地监督检查人员执法身份和执法资格的证件。土地监督检查证件是《土地管理法》规定的特定的证件，是其他证件（如各级政府的行政执法证件）所不能替代的。
法律责任:是指违反法律规定的行为所应当承担的法律后果。
行政法律责任:是指犯有一般违法行为的单位或者个人，依照法律、法规的规定应承担的法律责任。
行政处分:是指国家机关、企事业单位对所属的工作人员和职工的违法失职行为尚不构成犯罪，依据法律、法规所规定的权限而给予的一种惩戒。
行政处罚:是国家特定的行政机关或者法律授权的其他组织对犯有一般违法行为的单位和个人所给予的行政制裁。
刑事法律责任:是指依照刑法的规定，行为人实施了刑法所禁止的行为而必须承担的法律后果。
民事法律责任:是指违反民事法律规范，无正当理由不履行民事义务或因侵害他人合法权益所应承担的法律责任。
非法占用土地:是指单位或者个人未经批准擅自占用土地、采取欺骗手段骗取批准占用土地以及超过批准的数量多占土地的违法行为。
非法转让国有划拨土地使用权:是指违反法律规定，未经有批准权的人民政府批准，将国有划拨土地使用权转移给他人的行为。
非法出租国有划拨土地使用权:是指违反法律、法规的规定，未经有批准权的人民政府批准，将国有划拨土地使用权租赁给他人使用的行为。
非法转让、倒卖土地使用权罪:是指以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的行为。
非法占用耕地罪:是指违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的行为。
非法批准征用、占用土地罪:是指国家机关工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规，滥用职权，非法批准征用、占用土地，情节严重的行为
非法低价出让国有土地使用权罪:是指国家机关工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规，滥用职权，非法低价出让国有土地使用权，情节严重的行为。
土地行政复议:是指公民、法人或者其他组织对土地行政主管部门的具体行政行为不服，或者认为其行政行为侵犯其合法权益，依法向上一级行政机关或者法律规定的行政机关提出土地行政复议申请，由受理土地行政复议申请的行政机关对原具体行政行为依法进行审查并作出土地行政复议决定的法律制度。
土地行政复议机关:是指依照行政复议法或有关土地管理法律规定，在行政复议法规定的行政复议受理范围内，受理审查公民、法人或其他组织所提出的土地行政复议申请并作出土地行政复议决定的行政机关。
土地行政诉讼:是指土地管理相对一方的公民、法人或者其他组织认为土地行政主管部门的具体行政行为侵犯其合法权益或者不服土地行政主管部门的行政处罚决定，依法向人民法院提起诉讼，由人民法院审理的活动。
国有土地使用权收回:是指当出现某种法律事实时，原批准用地的人民政府土地行政主管部门经批准后依法收回用地单位或者个人使用的国有土地使用权。
土地整理:是指在一定区域内，根据土地利用总体规划与土地整理专项规划，对田、水、路、林、村等实行综合整治，调整土地关系，改善土地利用结构和生产生活条件，增加可利用土地面积和有效耕地面积，提高土地利用率和产出率的活动。
土地整理一般可分为两大类，即农地整理与市地整理。根据我国国情，现阶段土地整理的重 点在农村地区。
土地整理的主要内容包括：（1）调整农地结构，归并零散地块；（2）平整土地，改良土壤；（3）道路、林网、沟渠等综合建设；（4）归并农村居民点、乡镇工业用地等；（5）复垦废弃土地；（6）划定地界，确定权属；（7）改善环境，维护生态平衡。
土地整理的另一种解释，指在一定区域内，按照土地利用规划或城市规划确定的目标或用途，采取行政、经济、法律和工程手段，对土地利用现状进行调整改造、综合整治，促进土地的合理利用，提高土地利用效率，改善生产、生活条件和生态环境的活动。
土地开发，是指在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内，以荒山、荒地、荒滩等未利用地为对象，通过工程或生物措施进行整治、加工和配套建设，以达到可供利用的活动。
土地复垦，是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。
土地复种指数，也叫种植指数，耕地上全年内农作物的总播种面积与耕地面积之比。是反映耕地利用程度的指标，用百分数表示。
＆#160;＆#160;＆#160; 计算公式为：复种指数=全年播种（或移栽）作物的总面积÷耕地总面积×100%
＆#160;＆#160;＆#160; 复种指数的高低受当地热量、土壤、水利、肥料、劳力和科学技术水平等条件的制约。热量条件好、无霜期长、总积温高、水分充足是提高复种指数的基础。经济发达和农业科学技术水平高，则为复种指数的提高创造了条件。中国南方水热条件好，耕地利用率高，浙江、福建、江西、湖北、湖南、广东等省，复种指数均在200%以上。提高复种指数，对发展农业生产、增加产量，具有重要作用。
【权属调查】权属调查是查清每一宗土地的权属、界址位置、用途等。
【地籍测量】地籍测量是测量每一宗土地的界址点空间位置、宗地形状、面积等。
【宗地】是指被权属界线封闭的地块。
【共用宗地】几个土地使用者共同使用同一宗土地，且相互之间的界线难以划清称为共用宗地。
【独立宗地】只有唯一的土地使用者单独使用的界线清楚的土地称为独立宗地。
【土地登记】土地登记是国家依据法定程序将土地权属关系、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的薄册，以确定土地权属，加强政府对土地的有效管理，保护土地权利人对土地合法权益的一项法律制度。
【土地所有权】土地所有权是指土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依照国家法律做出处分并排除他人干涉的权利。
【土地权属来源】土地权属来源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式。
【土地抵押权】土地抵押权是土地使用权人把土地使用权作为担保财产以保证自己或第三人债务履行的行为。
【国有土地使用权人】指依法使用国有土地的自然人、法人或其他合法组织。
【集体土地使用权人】指依法使用集体土地的自然人、法人或其他合法组织。集体土地使用权人一般是本集体内部的成员或单位。
【土地使用权面积】是指土地权利人在一宗地内拥有的土地使用权面积。
【独用面积】土地权利人在共用宗地内独自使用的土地面积。
【共用面积】各土地权利人在共用宗地内共同使用的土地面积。
【土地用途】土地用途是指土地权利人依照规定对其权利范围内土地的利用方式或功能。
【国有土地使用权出让最高年限】居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年、商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。
【界址】界址是指土地权属界线位置。
【地籍图】地籍图是反映土地位置、宗地形状、面积、权属界线、相邻宗地位置关系及地上附着物情况的基础地籍图件。
【宗地图】宗地图是指一宗土地的地籍图。
【法人】是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。主要分为企业法人和机关、事业单位和社会团体法人。
【法定代表人】是指依照法律或者法人章程规定，代表法人行使职权的负责人。
【委托代理人】公民、法人可以以书面或口头形式委托代理人实施民事法律行为。本次地籍调查中涉及的委托代理人必须由公民或法人以书面形式委托，代理人代表公民或法人出席指界签章等。
地役权：是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。其一，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。其二，地役权是存在于他人不动产上的用益物权。其三，地役权是为了需役地的便利而设立的用益物权。（你在海边有一块平地，旁边有一高楼，楼的主人给你一定的金钱，让你在你的土地上三十年之内不得建房，以满足你观海的需要，你同意并签约。楼的主人对你的土地的权利就是地役权。高楼所在的土地为需役地，你的土地为供役地）
益物权：是指使用他人动产、不动产的权利，通常指以向动产、不动产的合法权利人提供利益的方式合法取得使用该动产、不动产的权利，并通过此权利来获取其它利益。（房客甲将租得的三居室的另两室分租于租客乙、丙，并获取租金。而与房东的租房协议中未明确该行为，或明确通过此方式获取的租金归房客甲所有。）
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土地估价资料收集
（一）文字资料＆#160;
1、企业简介（按企业提供）；＆#160;
2、企业《营业执照》复印件、企业法人身份证复印件（按企业提供）；
3、评估宗地所在城市最新的《经济统计年鉴》及《城市年鉴》；
4、评估宗地城市总体规划图及总体规划说明书；＆#160;
5、评估宗地《国有土地使用证》及《房屋所有权证》（按宗地提供）；
6、宗地权属来源及征地资料（按宗地提供）；＆#160;
7、评估宗地购买时的出让（或转让）协议（按宗地提供）；
8、评估宗地范围内各种建（构）筑物的账面原值（按宗地提供）；
9、设计单位出具的地上、地下及规划用途建筑面积说明（原件）；
10、建设用地规划许可证及红线图（复印件）；
11、审定计设方案通知书及附图（复印件）；
12、扩初设计及批复（复印件）；
13、钉桩成果通知单（复印件）；＆#160;
14、建设工程规划许可证及附件、附图（复印件）；
15、开工证（复印件）；
16、估价对象现状图片。
（二）图件＆#160; ＆#61623;
宗地所在城市交通旅游或行政图（按市、县提供，并标出估价对象位置）；＆#160; ＆#61623;
评估宗地地理位置图（按市、县提供）；＆#160; ＆#61623;
待估宗地及主要建筑物现状照片（按宗地提供）；＆#160; ＆#61623;
城市或评估对象土地利用现状图；＆#160; ＆#61623;
评估宗地平面布置图（按宗地提供）；＆#160;＆#160; ＆#61623;
评估宗地地籍图或土地使用证附图（按宗地提供）；＆#160;＆#160; ＆#61623;＆#160;
评估宗地基础设施分布图（供水、排水、供电、供气、供暖、通讯等）（按宗地提供）。＆#160;＆#160;
（三）表格＆#160; ＆#61623;
宗地情况调查表（企业填写）；＆#160;＆#160; ＆#61623;
宗地内建（构）筑物调查表（企业填写）；＆#160; ＆#61623;
宗地外部配套设施调查表（企业填写）；＆#160; ＆#61623;＆#160;
宗地内部基础设施配套调查表（企业填写）。＆#160;＆#160;
(四)其他文件资料＆#160; ＆#61623;
土地使用权出让/转让合同（按宗地提供）；＆#160; ＆#61623;
宗地土地使用费缴纳依据；＆#160;＆#160; ＆#61623;＆#160;
宗地、房屋抵押、租赁文件及凭证。
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土地估价计算公式
一、收益还原法
1、利用收益还原法评估土地价格的基本思路
首先根据收益还原法以外的方法求得建筑物的价格，然后从房地产的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益，再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。
2、计算公式
a-B×（r2+d）＝L×r1
L＝〔a-B×（r2+d）〕/ r1＝a1/ r1
其中：L——土地价格
＆#160;＆#160;＆#160; a——建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益（a如为折旧后收益则去掉d）
＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160; B——建筑物的价格
＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160; r1——土地还原率
＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160; r2——建筑物还原率
＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160; d——建筑物的折旧率
＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160; a1——土地的纯收益〔a-B×（r1+d）〕
3、例题
3.1估价对象概况
某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为1200元/平方米；其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为1500元/平方米，残值率为10％，A地块面积为450平方米，建筑面积为400平方米，目前该类建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及房屋还原率分别为5％和6％，每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4％，年维修费为重置价的2％，年保险费为重置价的0.2％。
3.2估价要求
试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。
3.3估价过程
（1）该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。
（2）计算出租总收益
收益应采用客观收益，即每月每平方米30元。
年总收益＝30×400×12＝144000（元）
（3）计算出租总费用：
总费用包括以下几项：
a、年税金＝20×400＝8000（元）
b、年管理费＝30×400×12×4％＝5760（元）
c、年维修费＝1500×400×2％＝12000（元）
d、年保险费＝1500×400×0.2％＝1200（元）
e、计算房屋年折旧费
房屋年折旧费应根据房屋重置价、耐用年限、残值率等进行计算。但本案例中土地使用权出让年限，即土地使用者可使用土地的年限小于房屋耐用年限，而根据《城市房地产管理法》和国务院55号令规定，土地使用期满而使用者未申请续期的，土地使用权由国家无偿收回，关于地上建筑物的处置，《城市房地产管理法》未作具体规定，而国务院55号令则规定由国家无偿取得。因此使用者可使用房地产的年限不能超过出让年期。对本案例而言，使用者可使用房产的年期为50-1＝49年；而房屋的残值在使用期满时也并不能由房产主取得。因此，整个房屋重置价必须在可使用期内全部收回，以回收整个投资。因此本案例中房屋年折旧费为：
年折旧费＝房屋重置价/房屋可使用年限
＝1500×400/49＝12245（元）
所以总费用＝a+b+c+d+e＝39205（元）
（4）计算房屋出租年纯收益；
a、房屋现值＝房屋重置价-年折旧费×已使用年限＝1500×400-12245×3＝563265（元）
b、房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原率＝563265×6％＝33795.9（元）
（5）计算土地年纯收益：
土地年纯收益＝（2）-（3）-（4）＝144000-39205-33795.9＝70999.1（元）
（6）确定1999年11月的土地使用权价格
本案例土地在1999年11月的土地使用权剩余使用年期为46年，因此土地使用权价格为：
土地使用权价格＝a/r×〔1-1/（1+r）n〕＝70999.1/5％×〔1-1/（1+5％）46＝1269469（元）
＆#160;
二、剩余法（假设开发法、倒算法、残余法、余值法）
1、利用剩余法评估土地的基本公式为
＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160; ＆#160;V＝A-（B+C）
其中；V——购置开发场地的价格
＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160; A——总开发价值或开发完成后的不动产资本价值
＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160; B——整个开发项目的开发成本
＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160; C——开发商合理利润
实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为：土地价格＝房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息
2、需要注意的假设和限制条件
2.1尽管不动产总价或租金的取得以及各项成本的支付都发生在将来，但剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是根据当前数据水平确定未来的数据。这是因为作为估价师很难准确预测未来的成本和租金、价格水平的细微变化，同时在开发期间不但租金和售价会上涨（下降），各类开发成本也会上涨（下降）。因此，剩余法估价隐含着这样一个假设：剩余法估价中涉及到的这些关键变量在开发期间不会发生很大的变化。当然，若采用剩余法进行项目可行性研究或投资决策分析，也可通过周密的市场调查和分析，对预期租金、售价及成本数据做出预测，或采用更准确考虑支出和收益变化的现金流量法或贴现现金流量法进行评估。
2.2假设租金和不动产交易价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上涨的影响。
2.3假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。
3、例题
3.1估价对象概况
待估宗地为七通一平的待建筑空地，已取得规划许可修建写字楼，准许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现在招标出让。
3.2估价要求
某开发公司希望参加此地块招标，要求估算其目前所能投标的最高地价额。
3.3估价过程
a、选择估价方法。该宗地为待开发空地，宜采用剩余法估价。
b、确定最佳开发利用方式。根据城市规划要求，该宗地的最佳开发利用方式为修建8000平方米的写字楼。
C、市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等。根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示，该项建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90％，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25％。建筑非和专业非第一年投入总额的40％，第二年投入其余的60％。目前借贷资金的年利率为12％，当地不动产综合还原率为8％，取得土地使用权的法律、估计及登记费用为地价的3％，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15％。
D、求取地价。地价测算公式如下：
地价＝不动产总价-建筑费-专业费-利息-税费-开发商利润
测算方式一，直接计算地价利息。
（a）测算不动产总价，采用收益还原法，使用年限50年，开发期2年，可取得收益年限为48年。
不动产出租年纯收益＝300×8000×90％×（1-25％）＝1620000（元）
不动产总价＝1620000/8％×〔1-1/（1+8％）48〕＝19746401（元）
（b）建筑费及专业费＝1000×8000＝8000000（元）
（c）总利息＝地价×〔（1+12％）2-1〕+8000000×40％×〔（1+12％）1.5-1〕+8000000×60％×〔（1+12％）0.5-1〕
＝0.2544×地价+872792（元）
＆#160;利息计算采用复利计算，计息期到开发销售完成止。地价投入经历整个开发周期，计息期为2年，专业费和建筑费的投入是持续不断的，在计息时，假设各年内建筑费和专业费均匀投入，因此，年度投入量在当年的平均投入期限为半年，第一年与第二年的投入量的计息期则分别为1.5年和半年。
（d）开发商利润＝19746401×15％＝2972737（元）
（e）不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑。
（f）将上述各项数据代入公式，即
地价＝19818245-800000-（0.2544×地价+872792）-2972737
地价＝7900872/1.2544＝6298527（元）
（g）由于开发商取得土地使用权时要支付地价3％的法律、估价等专业费用，因此，开发商所能支付的投标地价额应从（f）中扣除上述费用。
开发商所能支付的最高价款＝6298527/（1+3％）＝6115075（元）
测算方式二，利息中不计地价款的利息。
不动产总价、建筑费及专业费、利润的计算与方式一相同，因此有：
（a）不动产总价＝19746401（元）
（b）建筑费及专业费＝1000×8000＝8000000（元）
（c）建筑费及专业费利息＝8000000×40％×〔（1+12％）1.5-1〕+8000000×60％×〔（1+12％）0.5-1〕
＝872792（元）
（d）开发商利润＝19746401×15％＝2972737（元）
（e）代入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格。
开发完成时的地价＝（a）-（b）-（c）-（d）＝19746401-8000000-872792-2972737＝7900872（元）
（f）由于（e）得到的价格是开发完成时的价格，即两年后的价格，则场地当前价格＝7900872/（1+12％）2＝6298527（元）
（g）开发商所能支付的投标地价＝6298527/（1+3％）＝6115075（元）
三、成本逼近法
1.成本逼近法的基本公式
土地价格＝土地取得费用+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
2.成本逼近法的特点
2.1成本逼近法一般适用于新开发土地估价，不适用建成区域已开发土地估价。
2.2成本逼近法一般适用于工业用地估价，对商业及住宅用地则多不适应。
2.3成本逼近法一般仅用于地产市场狭小，缺乏交易实例，无法采用其他方法计息估价的土地。
2.4成本逼近法以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高，因此，其评估结果只是一种算术价格，对土地的效用、价值及市场需求方面的情况未加考虑，这也正是成本逼近法的限制。
2.5成本逼近法虽有缺陷，但可作为投资者衡量投资收益、进行土地开发可行性分析的重要方法，同时也是估算土地成本价格的一种途径。
3.计算步骤
3.1计算土地取得费用
3.2计算土地开发费用
3.3税费的计算
3.4计算投资利息
3.5计算投资利润
3.6土地增值收益的确定
3.7计算、修正和确定估价结果
通过上述步骤计算的土地价格，还应根据估价对象的具体情况和估价目的，考虑是否进行以下几方面的修正，最终确定估价结果：
3.7.1根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因素修正。
3.7.2成本逼近法求取有限年期的土地使用权价格时，应进行土地使用权年期修正。其修正公式为；
＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160; ＆#160;K＝1-1/（1+r）n
其中；K——年期修正系数＆#160;＆#160;＆#160;＆#160; ＆#160;r——土地还原率＆#160;＆#160; ＆#160;n——土地使用权年期是否进行年期修正要具体分析；
（1）当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正。
（2）当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正。
（3）当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用权年期修正。
3.7.3如果采用成本逼近法测算的是某一小区（或）开发区的平均土地价格，还应考虑小区的土地利用率或可出让的比率，进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊，因为这些公共设施的占地面积和公用面积的分摊（如道路、公共绿地等）是不能卖出去的，其土地价格和有关土地开发的投资成本应分摊到可出让的土地中。计算公式如下：
可出让土地的平均单价＝土地总平均单价×（总土地面积/可出让土地的面积）
3.7.4宗地成熟度修正。由于土地开发程度通常设定为宗地红线外的开发程度，而对宗地红线内的开发状况没有考虑，因此对于宗地内的开发和建设状况也应进行适当修正。当然，这种宗地内的开发和建设，对于出让土地来说，应是出让方的开发和建设引起的宗地开发程度的改善。
根据上述各步的修正调整后，最终确定成本逼近法的评估结果。
需注意的是，这种方法算出的地价是从土地所有者的角度得到的，而土地使用者（受让人）能否接受此价格，需要土地使用者分析预期的土地收益或同已发生的交易价格比较后，确定自己对宗地价格的认同标准。因此，成本逼近法计算出价格后，还需通过市场资料进行比较修正，使其接近实际水平。
4.例题
某开发区土地总面积为2平方公里，现已完成了“七通一平”开发建设，开发区内道路、绿地、水面和其他公共和基础设施占地1.5平方公里。该开发区现拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积10000平方米。据测算，该开发区每亩征地费平均为50000元，完成一平方公里的开发需投入2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的开发周期为2年，且第一年的投资额占总开发投资的40％，全部土地投资回报率为20％，土地出让增值收益率为20％，当年银行年贷款利息率为10％，土地还原率确定为7％。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。
采用成本逼近法的估价步骤如下：
（1）土地取得费
征地费5万元/亩，75元/m2
（2）土地开发费
2亿元/km2，200元/m2
（3）利息
75×〔（1+0.1）2-1〕+200×40％×〔（1+0.1）1.5-1〕+200×60％×〔（1+0.1）0.5-1〕＝15.75+12.3+5.86＝33.91元/m2
（4）利润
（75+200）×20％＝55元/m2
（5）计算土地增值收益
（75+200+33.91+55）×0.2＝72.78元/m2
（6）计算土地价格
75+200+33.91+55+72.78＝436.69元/m2
（7）进行可出让土地比率修正
由于开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地是无法出让的，因此这些土地的地价要分摊到可出让土地的地价中，计算方法为：
开发区可出让土地比率＝（开发区总面积-不可出让的土地面积）/开发区土地总面积
＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160;＆#160; ＝（5-1.5）/5×100％＝70％
可出让土地的平均单价＝436.69/70％＝623.84元/m2
（8）进行土地使用权年期修正
50年土地使用权价格＝623.84×〔1-1/（1+0.07）50〕＝602.66元/m2
（9）计算土地总价格
土地总价格＝602.66×10000＝6026600元
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市场比较法
市场比较法，就是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。
选用市场比较法，必须的前提条件是：
1、需要一个充分发育活跃的房地产市场。房地产市场上，房地产交易越频繁，与估价对象相类似房地产的价格越容易获得；
2、参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。运用市场比较法估算估价对象的价格或价值，重要是能够找到与估价对象相同或相似的参照物。与估价对象完全相同的参照物是不可能找到的，这就要求对类似房地产参照物进行修正调整，其修正调整的指标、参数等资料的获取和准确性，是决定市场比较法运用与否的关键。
市场比较法估价步骤为：
1、收集交易实例；
2、选取可比实例；
3、建立价格可比基础；
4、进行交易情况修正；
5、进行交易日期修正；
6、进行区域因素修正；
7、进行个别因素修正；
8、进行容积率和土地使用年期修正；
9、求出比准价格；
10、对若干个比较实例的比准价格，用统计学方法求待估房地产的评估价格。
市场比较法正是以替代原理为主要依据，具体原理如下：
交易实例1→ 修正
交易实例2→〓待评估土地 → 待评估土地价格
交易实例3→
市场比较法正是以替代原理为主要依据,所以具有实现性和说服力.
5.2.1 基本公式
以市场比较法评估土地价格用以下公式：
V＝VB×A×B×D×E （13）
式中：V：待估宗地价格；
VB：比较实例价格；
A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数
＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数
B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数
D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数
E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数
5.2.2 程序
（1） 收集宗地交易实例；
（2） 确定比较实例；
（3） 建立价格可比基础；
（4） 进行交易情况修正；
（5） 进行估价期日修正；
（6） 进行区域因素修正；
（7） 进行个别因素修正；
（8） 进行使用年期等修正；
（9） 求出比准价格。
5.2.3 收集宗地交易实例
资料收集范围包括：地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。
5.2.4 确定比较实例
要求选取三个以上的比较实例。比较实例应选择与估价期日最接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例。
5.2.5 建立价格可比基础
各比较实例应在以下方面统一：付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。
5.2.6 交易情况修正
交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。
交易行为中的特殊因素概括起来主要有下列9种：
（1） 有利害关系人之间的交易；
（2） 急于出售或者购买情况下的交易；
（3） 受债权债务关系影响的交易；
（4） 交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易；
（5） 交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；
（6） 相邻地块的合并交易。
（7） 特殊方式的交易。
（8） 交易税费非正常负担的交易；
（9） 其它非正常的交易。
将各特殊因素对地价的影响程度求和，得出宗地情况指数，再按公式计算。 交易情况修正公式为：
VE=V0×Ep/EE （14）
式中：VE：情况修正后的比较实例价格
V0：情况修正前比较实例价格
Ep：待估宗地情况指数
EE：比较实例宗地情况指数
5.2.7 估价期日修正
估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。主要用地价指数进行修正。修正公式为：
VE=V0×Q/Q0 （15）
式中：VE：估价期日宗地价格
V0：交易期日宗地价格
Q：估价期日地价指数
Q0：交易期日地价指数
5.2.8 区域因素修正
区域因素修正是将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。
区域因素修正的主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。不同用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出区域因素条件指数，再按公式计算。修正公式为：
VE=V0×DP/DE （16）
式中： VE：区域因素修正后的比较实例价格
V0：区域因素修正前比较实例价格
DP：待估宗地区域因素条件指数
DE：比较实例宗地区域因素条件指数
5.2.9 个别因素修正
个别因素修正是将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。
个别因素修正的主要因子包括：宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、规划限制条件等。个别因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。将个别因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出个别因素条件指数，再按公式计算。修正公式为：
VE=V0×SP/SE （17）
式中：VE：个别因素修正后的比较实例价格
V0：个别因素修正前比较实例价格
SP：待估宗地个别因素条件指数
SE：比较实例宗地个别因素条件指数
5.2.10 土地使用年期等修正
土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。修正公式为：
Vt=V0×K (17)
式中： Vt：年期修正后宗地价格
V0：年期修正前比较实例价格
K：年期修正系数
K＝[1－1／（1＋r）m]/[ 1－1／（1＋r）n] （18）
式中： r:土地还原利率
m:待估宗地的使用年期
n:比较实例的使用年期
除进行上述几项修正外，还应根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其它必要的修正，如容积率修正等。
5.2.11 比准价格确定
所选取的若干个比较实例价格经过上述各项比较修正后，可选用下列方法之一计算综合结果，作为比准价格：
（1）简单算术平均法。
（2）加权算术平均法。
（3）中位数法。
（4）众数法。
5.2.12 适用范围
市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于其它估价方法中有关参数的求取。
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