新政“共有产权住房”两个需要由房地产估价机构进行评估情形

 

　　

继鼓励租房、为租赁住房提供建设用地等“房住不炒”政策之后，北京楼市又有新动作。近日，北京市住建委同市发改委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》，8月3日《办法》正式面向社会公开征求意见。

所谓“共有产权住房”，其实就是买房人与政府共有房屋产权。简单说就是政府和产权人各持一定的产权比例，但使用权属于购房人，这样购房人就可以通过相对较少的资金获得使用权和一定比例的产权。

北京楼市政策，一直是全国大中城市方向标，《办法》公开征求意见稿以来，网上各种分析解读文章很多，在此我们就不再展开。侧重说一下与评估有关两个情形：

1.共有产权项目上市时应进行评估

《办法》第十九条（价格和份额确定程序）规定：【评估师资讯】

共有产权住房项目销售均价和共有份额比例，应分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前，由代持机构委托房地产估价机构进行评估，并由市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同审核后确定。评估及确定结果应面向社会公开。

也就是说，政府和购房人双方的各自产权份额以市场评估价格与限定价格之间差额为基础确定。

共有产权住房的价格是大家最关心问题之一。共有产权住房项目的销售均价有个大前提，即应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。

共有产权住宅销售均价在土地供应文件中予以明确，即土地出让时已确定项目未来住宅销售均价，与“限价房”要同，各政策性指导价。

项目上市时，市场价格则由代持机构委托房地产估价机构根据该项目周边同地段、同品质普通商品住房进行评估，评估结果经相关政府部门审核后，以这个价格与项目限定价格比例来确定共有产权房购房人与政府的产权份额各自所占比例。

比如，某个共有产权住房项目，供地的时候确定未来上市限定的销售均价为3万元/平方米，在上市时，先由房地产价格评估机构评估出该项目周边同地段、同品质的普通商品住房市场价格，比如是5万元/平方米，经政府部门审核后按6万元/平方米确定的话，那么购房人占有的产权份额就是60%，另外40%产权份额则由政府指定代持机构占有。

2.共有产权住房再交易环节需进行评估

《办法》第二十六条（再上市价格管理）规定：【评估师资讯】

代持机构行使优先购买权、购房人购买政府份额的房屋价格，应委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定。

购房人转让价格明显低于评估价格的，代持机构应当按购房人提出的转让价格予以回购。

购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的，应当按市场价格购买政府份额，取得商品住房产权后实现退出，或由代持机构回购其所有的产权份额。

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