自改革开放以来，我国的房地产业迅速发展，逐渐成为我国第三产业的重要部分。这同时也给房地产估价人员提出了更高的要求，即科学合理的运用估价方法分析影响房地产价格各个因素，客观合理地评估房地产的价格。科学实用的估价方法必须具备两个条件：既要有科学的理论依据，又要能反映现实交易行为。房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态,即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外,房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格,因此,估价对象也涉及到物权。因此要根据房地产的具体情况及其特点，选择相应的评估方法进行评估。本文主要通过市场比较法、收益法、成本法与假设开发法之间的概念、理论依据、适用对象及步骤的比较，来揭示房地产估价方法具体应用的注意事项。
一、市场比较法
市场比较法主要适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。通俗来讲即：同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、
学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。应用市场比较法所需具备的条件是在同一供求范围内并在估价时点近期，存在者较多类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估价。
运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7个步骤：
1、搜集交易实例；2、选取可比实例；3、建立价格可比基础；4、进行交易情况修正；5、进行交易日期修正；6、进行房地产状况修正；7、求取比准价格。
二、收益法
收益法主要适用于有收益或有潜在收益的房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅店、餐馆、停车场等。收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。应用收益法所需具备的条件是房地产的收益和风险都能够量化。
运用收益法求取房地产价格一般分为下列4个步骤：
1、搜集有关房地产收入和费用的资料；2、预测估价对象的未来收益；3、求取报酬率、资本化率、收益乘数；4、选用适宜的收益法计算公式。
三、成本法
成本法一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值，包括新开发的房地产、可以
假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产、计划开发的房地产等。例如：学校、体育馆、公园、行政办公楼等。应用成本法所需具备的条件是
运用成本法求取房地产价格一般分为下列4个步骤：
1、弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料；2、测算估价对象的重新构建价格；3、测算估价对象的折旧；4、求取估价对象的计算价值。
四、假设开发法法。
假设开发法适用于具有投资开发或潜力的房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）等。
运用假设开发法法求取房地产价格一般分为下列6个步骤进行：
1、调查待开发房地产的基本情况；2、选择最佳的开发利用方式；3、估计开发经营期4、预测开发完成后的房地产价值；5、测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；6、进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
五、房地产估价方法运用中应注意的问题
（一）评估方法的选择
在选择评估方法时，主要依据如下两方面情况:
1、各种估价方法的适用范围。
2、估价对象的特征及其评估目的和评估前提等。
（二）运用估价方法进行价格试算的注意事项
依据某种方法直接计算出来的估价结果，还不足以令人信服，因此，在估价作业上一般不作为最终估价结果。这种价格，称为试算价格。
（三）调整试算价格的注意事项
运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定差异的，即使是运用同一估价方法，因所依据的资料不同，也会得出不同的计算结果。因此，必须对试算价格进行综合分析并予以调整，使之不致产生重大的差误。
试算价格之间所存在的差异，可能是因为所用的估价方法不同，也可能是因为所依据的资料不同。因此，调整试算价格主要应考虑如下两方面：
1、资料的可信程度。要使估价结果能得到社会承认，所依据的资料不仅要全面，而且必须准确。因此，在调整试算价格时，首先应当对估算过程所依据的资料进行检查。检查时，不仅要分析资料的真实性，还要进一步分析资料的选择及运用是否恰当，有关房地产价格形成与运动的各项法则对该估价活动的应用是否恰当，价格影响因素的分析以及吃域因素和个别因素分析是否恰当等。
2、估价对象的种类。如果判明所依据的资料是可靠的，则还应检查该资料是否与对象房地产的种类及委托估价的目的相符合。对此，一般将估价对象划分为自用房地产和收益房地产两类来予以分析。
（四）最终估价额的注意事项
最终估价额的决定一般以调整得出的最终估算结果为主要依据。但对于比较特殊的估价活动，有时需要估价人员更多地依赖于经验来决定最终估价额。最终估价额的决定是整个估价作业的最关键步骤，一般应由几位资深的估价师共同研究拍板。
